שמאות מקרקעין 

חוות דעת של מומחה 

ברוך הבא

שמי לירן קלדרון ואני שמאי מקרקעין מוסמך, בעל ותק וניסיון של למעלה מ- 10 שנים בעבודה פעילה במקצוע ובכתיבת חוות דעת שמאיות. אני גם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
בין חוות הדעת שכתבתי נמנים: 
 חוות דעת לקביעת שווי זכויות הבעלות לנכסי מקרקעין שונים, הערכת שווי זכויות דיירות מוגנת, הערכת שווי דמי שכירות ראויים, קביעת גובה "ירידת ערך" למקרקעין כתוצאה כתוצאה מתוכנית פוגעת - (סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) וכתוצאה מלקויי בניה, הערכת שווי פיצויי הפקעה, חוות דעת ניגדיות בגין חיוב בהיטל השבחה, כתיבת השגות למנהל מקרקעי ישראל ולמיסוי מקרקעין. הערכת אומדן עלויות בניה, חוות דעת לכדאיות כלכלית בבניית פרוייקטים לדיור ומסחר בהיקפי בינוי קטנים עד גדולים.  
מאחורי מספר לא מבוטל של תיקי הצלחה בהם זכו לקוחותי בתשלומים מופחתים בעקבות ייצוג וטיפול בתיק החיוב, לרבות זכייה בתיקים שהתנהלו בבתי המשפט השונים בארץ בהם הופעתי כ"עד מומחה" לצורך הוכחת התיק. 

מקצועיות, יחס אישי והרבה סבלנות ללקוח הם חלק בלתי נפרד מהשירות. 

לכל שאלה אתה מוזמן/מוזמנת ליצור קשר. 
 
בברכה,
לירן קלדרון
שמאי מקרקעין, עו"ד
 

שאלות לשמאי 

קבלתי כל מיני דעות לגבי השווי של הנכס שלי, מהו שווי השוק הראלי של הנכס בשוק החופשי? איזה ביצוע פעולות השבחה יש לבצע בנכס לצורך עליית ערכו ובכמה פעולת ההשבחה תתבטא בסיום הפעולה?
חלק משטח הדירה ידוע כי נבנה ללא היתר, בחלק אחר נמצא כי הדייר עושה שימוש כבר שנים בשטח נוסף מעבר לשטח החלקה. האם לשטחים האלו ולשימושים שמובצעים יש ערך? האם הם משפעים על שווי הדירה? ובכמה?
האם הבניה שמתוכננת להיבנות על יד הנכס עשויה לפגוע בערכו ובכמה?
במסגרת תוכנית תמ"א 38 מציע הייזם להשביח את הבנין ולהוסיף ממ"ד לדירה שלי, האם התוכנית המוצעת לדירה ובכלל לבנין כדאית בייחס לתמורה שהייזם מקבל? מה יהיה השווי של הדירה לאחר ביצוע תמ"א 38 בבנין?
במסגרת תוכנית פינוי בינוי מוצעת דירה חלופית בבנין חדש. מה שווי הנוכחי של הדירה  ומה שווי הדירה המוצעת?
הדייר בקומת הקרקע בנה תוספת בניה, מה שווי ההשתתפות בעלות הקמת שלד התוספת לצורך ניצול השטח להרחבת הדירה בקומה מעל?
הדייר בקומה העליונה בנה תוספת בניה. מה סכום הפיצוי שעל הדייר בקומה העליונה לשלם ליתר דיירי הבנין שזכויות בניה שייכות גם להם..("תשלומי איזון").?
הערכות שווי מקרקעין הכוללות בין היתר: שווי דירות, בתים צמודי קרקע, שווי זכויות דיירות מוגנת (דמי מפתח) ושווי פינוי. הערכת דמי שכירות לנכסים פנויים ותפוסים, הערכת דמי שימוש בקרקע, הערכת שווי חנויות, שטחי מסחר, הערכת שווי ביניינים, חלקי ביניינים וזכויות בניה. הערכת שווי מגרשים לבניה, מגרשים לפני שינוי ייעוד, הערכת שווי מבני מלאכה, תעשייה, משרדים. הערכת שווי בתי מלון. הערכת כדאיות כלכלית "דוח אפס" לרבות בהליך של יזום לפי תמ"א 38. הערכת שווי בהליך של פירוק שיתוף, בהליך של כינוס נכסים.
 
חיוב בהיטל השבחה, חיובים שונים למנהל, הודעה על תשלום בגין שומת מיסוי מקרקעין. קבלת חיוב? במקרה כזה, אתה זכאי להגיש השגה על גובה החיוב. אני מגיש עבור לקוחותי השגות על גובה החיוב ולעיתים על עצם מהות החיוב. אני מנהל את התיק מתחילתו עד סופו כולל השתתפות בדיונים מקצועיים עד לקבלת שומה סופית. במספר לא מבוטל של תיקים זכו לקוחותי בהפחתות מגובה החיוב המקורי.  
לא קונים נכס ללא בדיקה! לפני כל רכישת נכס חובה לבצע בדיקה הכרחית וחשובה ביותר - בדיקת רישוי ותכנון, במסגרתה אני בודק את כל היתרי הבניה שניתנו לנכס, אני בודק כל תוכנית ותוכנית, היתר, תכתובות, צווי הריסה וחריגות בניה. אני בודק בפועל את הנכס בייחס להיתרי הבניה. כמו כן אני בודק את נתוני התכנון החלים על הנכס לרבות אלה שנמצאים בשלבי הכנה. בסופה של בדיקה מקבל הלקוח דו"ח עם פירוט הממצאים ומשמעותיהם וביידיו כל המידע שברוב המקרים לא ידע ללא בדיקה זו. במהלך עבודתי נתקלתי במקרים מגוונים, כמו קומה שלמה שנתגלתה כי נבנתה ללא היתר בניה ולא ניתן להכשירה, חלק מחדר דיור שנבנה ללא היתר. במקרה אחר חדר בבנין חדש יחסית שנבנה ללא היתר - (דירה שנמכרה כדירת 4 חדרים אך לפי היתר הבניה היא  דירת 3 חדרים בלבד) ועוד מספר בלתי מבוטל של מקרים שונים ומגוונים. לכן, בעסקת מקרקעין שהיא עסקה בעלת משמעות כספית גדולה, לא קונים חתול בשק.
l.kal.nadlan@gmail.com  |  טלפון : 050-3334750, 077-3332880 פקס: 077-5332880  |  כתובת : רחוב בזל 3. הרצליה 46660
לייבסיטי - בניית אתרים